扒一扒:贷款买房也有“潜规则”

作者:家居装修

过去的2016年,房贷利率经历了五连降,这本来是让许多房奴高兴的事儿,可事实是,很多在降息前申请贷款或者已经获批的购房者却仍要按照降息前的优惠折扣缴纳利。其实,这已经成为银行房贷行业内部“公开的秘密”了,关于贷款买房,还有哪些“潜规则”是大家不知道的,今天一起来扒一扒。

对于“房奴”而言,央行今年5次降息,可谓喜讯连连。不过,由于银行相关规定,许多购房者目前尚未尝到“甜头”,需等到2016年1月份起才能享受到降息带来的减负福利。据测算,如贷款者在今年3月前贷款100万元,还款期限为30年,按照6.15%的贷款基准利率,需月供6092.28元。但元旦起,5次降息效果将显现,贷款者每月将少还785元。而对于新购房者来说,除能享受降息带来的实惠,还能获得首套房房贷利率折扣优惠!

据银行个贷人士介绍,一般来说,如果是商业贷款,一般新楼盘首付三成,贷款七成是上限。

从本月1日起,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整,这是近百日内央行第三次派发“大红包”。去年11月22日,央行实施非对称性降息。上月5日,下调存款准备金率0.5个百分点。央行三次出手,对市场是刺激,对房奴和准房奴来说,也是减少还贷压力的喜讯。

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“新房奴”可享利率折扣

购房可以贷到多少款?

何时领红包?多数要等明年元旦后

过去的2015年,房贷利率经历了五连降,这本来是让许多房奴高兴的事儿,可事实是,很多在降息前申请贷款或者已经获批的购房者却仍要按照降息前的优惠折扣缴纳利息,这两天,网上也流传了很多业主反映一种情况,降息前享受的是8.8折优惠,降息后银行利率折扣已经调整为8.5折,但实际操作中仍按照8.8折计算。

今年,央行先后降息5次,5年以上商业贷款基准利率从年初的6.15%一路降至4.9%,降幅达20%。也就是说,对于在10月24日后申请贷款买房的购房者而言,可享受4.9%的房贷利率。公积金方面,在经历年内4次下调后,5年以上个人住房公积金的贷款利率,也从年初的4.25%降至目前的3.25%。

个人能贷到多少款,要根据个人的实际情况综合衡量,如职业、收入、婚姻状况以及诚信记录等,最终还要看银行的审批。

新的贷款利率即时生效,本月1日后签订贷款合同或者已经签订贷款合同但贷款尚未发放的,均可享受利率优惠。假如是本月1日以前已经发放贷款的,调整月供的时间就要以贷款合同为准。目前大部分银行的贷款合同中采用的都是“按年调息”的方式,也就是说,房贷客户要到明年1月1日起才能开始享受降息后的新利率。也有一种浮动利率周期调整,即按自然年调整利息的方式,是从次年的同月开始调整利率。

其实,这已经成为银行房贷行业内部“公开的秘密”了,关于贷款买房,还有哪些“潜规则”是大家不知道的,今天一起来扒一扒。

多数银行针对首套房推出了贷款利率折扣优惠。一位银行工作人员表示,若市民购买首套房,当前可享受到基准利率的9折优惠,也就是贷款利率为4.41%;若是购买二套房,则贷款利率为基准利率的1.1倍,为5.39%。

据银行个贷人士介绍,一般来说,如果是商业贷款,一般新楼盘首付三成,贷款七成是上限。如果是公积金贷款,执行的是首套房首贷三成的标准。贷款额度的审批,跟贷款者的年龄、房龄、每个月的公积金额度有关。二套住房首付的标准都是六成,贷款四成是上限,并且在基准利率的基础上上浮10%-15%。

购房者要注意合同中是否规定房贷利率随央行调整利率变动而变动。假如是固定利率,则一直以办理房贷时的利率为准。假如是浮动利率,则会注明调整日期,一般银行规定次年1月生效或者约定固定日期。

银行“嫌弃”组合贷款

“老房奴”月供负担减轻

据介绍,在二手房市场中,申贷还有一定条件。例如如果房龄太老,或者购房者的年龄太大,贷款是很难的。

红包有多大?贷百万月供少还300元

众所周知,在申请公积金贷款时,若额度不够可以考虑组合贷款,但银行大多对组合贷款不太待见。多数银行不愿意接受组合贷款,这是为啥呢?银行认为,办理组合贷款涉及到银行、公积金管理中心两个机构,办理起来程序复杂,加上公积金贷款的申请周期较长,银行要长时间耗费时间、人力、物力来应对组合贷款,况且组合贷款本身能给银行带来的利润有限,银行不能因为这一单交易而耽误了其他更多收益的交易。

相比“新房奴”,“老房奴”则需等到元旦起,才可减轻负担。那是因为虽然在央行降息或加息后,银行房贷利率会随之变动,但对于贷款者而言,贷款利息并不会立即减少,而是要根据贷款合同约定进行。据银行人士介绍,目前,银行房贷利率调整有3种方式:一是次年调,银行利率调整后,次年1月1日开始执行新利率;二是按年度调,从贷款人的贷款日期算起,一年之后予以调息;三是次月调息,即在利率调整后的次月执行新的利率水平,而“房贷利率调整于次年生效”似乎是业内“约定俗成”的规矩。 根据最新的房贷基准利率,以购房者贷款100万元、期限30年为例,按照等额本息的还款方式,购房者需总共支出利息约1193221.37元,月供约6092.28元;而如果按照5次降息后的利率4.9%计算,购房者总共需支出利息约910616.19元,月供约5307.27元。这意味着,这些购房者从明年开始,每月可少供785元。

也有一些客户本身条件是符合申贷条件的,但因为自己的一时疏忽而影响了诚信记录从而失去了申贷资格。据银行个贷人士介绍,有一个客户曾经前后办理了10张消费信用卡,其中有6张存在透支未及时还款的情况。经调查诚信记录,发现是客户自己疏忽所致,每张卡上的透支额度都在十几元钱,主要是因为扣卡费、手续费等造成的,而他自己没有及时发现。由此造成的不良诚信记录最终影响了他的购房计划。

金融搜索平台融360的信贷专家徐瑾分析,央行下调贷款利率,相当于在原有贷款利率的基础上给购房者打9.39折的优惠,可谓人人有份的“超级红包”。本次降息,5年期以上的贷款基准利率从6.15%下调至5.9%,是自2008年12月23日以来首次跌破6%,对打算贷款买房以及已购房、采取浮动利率合同的家庭来说,能节省一笔利息开支。

看来银行的这点小秘密虽然有点不近人情,不过也在情理之中,毕竟银行也是要吃饭的。看到这里许多房奴要抱怨了,买个房贷个款还要看银行的脸色。

贷款到底贷多少最合适?

究竟能省多少钱?以贷款100万元、年限30年为例,降息后每月还款可节省300元左右,总计分别可节省6万元、9万元,省出一辆家用型小跑车的价钱。

别急,并不是说完全不能贷,如果在A银行办理公积金贷款,同时又在A银行办理商业贷款,这样的组合贷款,A银行通常还是会接受的。

首先,从银行方面,银行为了控制风险,会根据借款人的收入限定最高贷款额度,要求借款人房贷月供不超过月收入的50%。所以,这里的50%就是借款人的最高警戒线。

政策已宽松?有折扣,审批时间缩短

房贷提前还款要交“罚金”

其次,从借款人方面考虑,贷款越多,月供压力越大。为了保证借款人的生活舒适度,当然是房贷月供占收入的比例越低越好。30%是房贷月供占比的舒适线。

羊城晚报记者调查发现,目前银行房贷政策较去年年底趋向宽松。

正值年初,不少购房者考虑提前还款,不过一般银行会要求申请提前还款的购房者缴纳一定比例的“罚金”,也就是违约金。提前还款要交违约金,原因就是,申请房贷的头一年是利息最多的时候,银行在这笔贷款上投入了很多人力物力,能捞回本的正是这头一年,所以银行要设法阻止借款人在此期限提前还贷,从而尽可能多地收取利息。

对有工作的单身购房者来说,家庭压力小,年纪轻升职潜力大,可以考虑将房贷月供制定的高一点,也是给自身适当加压,压力变动力,收入越来越高,房贷月供占比也越来越小。

大部分银行对首套房贷仍执行基准利率的折扣优惠,也有部分银行针对信用好的客户、一手房客户执行9.5折利率优惠,小部分银行能打9折,降息后,9折房贷利率为5.31%,比去年上半年低了1.24个百分点,可以说是难得的折扣。目前最低的房贷利率仍是公积金贷款,降息后使用公积金贷款利率为4%,当然,公积金等待放贷的时间会较长。

现在政策有变化啦!目前,大多数银行办理提前还款已经不需要交违约金了,但会有还贷时间的要求,如中国银行要求供楼不足一年不可提前还款,一年以上可自由选择还款金额,且不需要缴纳违约金。

对于有家庭有孩子的购房者来说,家庭压力大,家庭日常生活及孩子的教育等方面消费较高,应适当减少月供在收入中的占比,保证生活舒适度。

记者从融360网站上看到,如今大部分银行的房贷审批时间大幅缩短,从过去普遍的20-45天缩短至现在的3-10天。一位银行信贷经理告诉记者,现在各大银行的贷款额度都比较充足,审批时间自然会缩短。 文/羊城晚报记者 詹青

银行对房贷利率折扣缺少“变通”

房贷还款法怎么选?

先来看个例子,假如贷款100万元,期限30年,按照等额本息还款,贷款时利率折扣为上浮10%,按当前基准利率4.90%,执行利率为5.39%,用房贷计算器得出,每月月供5609.07元,总支付利息为1019,264.23元。

房贷是目前大多数购房家庭开销最大的一项,选择不同的还贷方式往往可以四两拨千斤,为房贷族化解一些压力。

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